Actualiteit

Op dit moment woedt een hevige discussie over de toepassing van de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten bij de overdracht van de aandelen in vastgoed-bv’s. Ondanks dat in diverse rechterlijke uitspraken is geoordeeld dat vastgoedexploitatie onder omstandigheden wel degelijk als een onderneming kan worden aangemerkt blijft de fiscus volharden in het standpunt dat vastgoedexploitatie per definitie een belegging vormt. Als de vastgoed-exploitatie niet als een onderneming kwalificeert kan de belastingdruk, bestaande uit inkomstenbelasting en schenk- of erfbelasting namelijk oplopen tot maar liefst 40%. Omdat vastgoed moeilijk liquide te maken is kan dit dramatische gevolgen hebben. Een gedwongen verkoop van (een deel van) de portefeuille is dan geen ondenkbeeldig scenario. Dit kan er echter toe leiden dat de belastingdruk nog verder oploopt. Het onderstaande gestileerde voorbeeld maakt dit duidelijk.

Casus

Een dga bezit alle aandelen in een vastgoed bv. De vastgoedportefeuille heeft een waarde in het economische verkeer van € 20 miljoen en is gefinancierd met € 10 miljoen hypothecaire leningen. Het eigen vermogen is dus ook € 10 miljoen. De dga komt onverhoopt te overlijden en zijn enige dochter erft alle aandelen in de vastgoed bv. Over de waarde van de aandelen van € 10 miljoen is dan in totaal ca. € 4 miljoen belasting verschuldigd, namelijk € 2,5 miljoen inkomstenbelasting en nog eens € 1,5 miljoen erfbelasting. Een belastingdruk van maar liefst 40%! Als men de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten zou mogen inroepen zou de belastingheffing slechts enkele procenten zijn (ca. € 350.000). Een belangrijke voorwaarde om voor de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten in aanmerking te komen is dat de vastgoedportefeuille moet kwalificeren als ondernemingsvermogen. Helaas voor de erfgename is de kans zeer groot dat een beroep op de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten niet zal worden gehonoreerd door de fiscus. De bv houdt zich namelijk bezig met vastgoed-exploitatie, hetgeen in de ogen van de fiscus een beleggingsactiviteit is. Het belang van een beroep op de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten beperkt zich echter niet alleen tot de inkomstenbelasting en de successiewet, maar speelt ook bij de heffing van vennootschapsbelasting.

Voorwaarden en belastingmiddelen

Veelal zijn de privémiddelen van de erfgenamen namelijk ontoereikend om bij een weigering van de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten de verschuldigde inkomstenbelasting en de erfbelasting te betalen. Als men zich bij deze weigering neerlegt kan men zich gedwongen voelen om een deel van de vastgoedportefeuille te verkopen om zo de belastingschuld te kunnen voldoen. De Invorderingswet voorziet namelijk niet in een betalingsregeling voor beleggingsvermogen en banken zullen niet altijd bereid zijn om extra financiering te verstrekken. Bij een verkoop van een deel van de vastgoedportefeuille zal de vastgoed-bv echter wel eerst 25 procent (20 procent over de eerste € 200.000) vennootschapsbelasting moeten betalen over de behaalde boekwinst. De verschuldigdheid van inkomstenbelasting en erfbelasting bij overlijden leidt dus ook nog eens tot een vennootschapsbelastinglast. Een buitengewoon vervelende bijkomstigheid is dat de bv in ons voorbeeld naar alle waarschijnlijkheid geen herinvesteringsreserve kan vormen. Een belangrijke voorwaarde om voor deze reserve in aanmerking te komen is namelijk dat de bv een vervangingsvoornemen moet hebben en daarin schuilt nu juist het probleem. Volgens de fiscus is er geen vervangingsvoornemen als niet het overgrote deel van de door de bv behaalde verkoopopbrengst daadwerkelijk beschikbaar blijft om een nieuwe investering te doen. Het ter beschikking stellen van de opbrengst aan de erfgename in ons voorbeeld leidt er dus toe dat de herinvesteringsreserve buiten beeld moet blijven. Over de behaalde winst moet dus gewoon vennootschapsbelasting worden betaald. In het voorbeeld wordt de erfgename dus ook nog eens geconfronteerd met de heffing van vennootschapsbelasting als gevolg van een gedwongen verkoop die noodzakelijk is om de verschuldigde inkomstenbelasting en erfbelasting te kunnen voldoen.

De totale belastingdruk kan bij een schenking of vererving van aandelen in vastgoed-bv’s dus nog hoger oplopen dan 40%. Het is dan ook niet verwonderlijk dat belastingplichtigen toch proberen te beargumenteren dat de vastgoedexploitatie wel degelijk als onderneming kwalificeert. Recente rechterlijke uitspraken laten zien dat een beroep op de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten niet bij voorbaat kansloos is. In de praktijk blijkt het in de meeste gevallen te gaan om vennootschappen die een omvangrijke portefeuille exploiteren, waarbij het volledige property management van de vastgoedportefeuille in eigen beheer wordt uitgevoerd (en dan hebben we het over 30 tot 40 verschillende beheerswerkzaamheden) met behulp van diverse werknemers. Dit staat naar mijn mening tamelijk ver af van normaal particulier vermogensbeheer. Bezien vanuit de achterliggende gedachte van de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten – namelijk het voorkomen van liquiditeitsproblemen en het bevorderen van de continuïteit van familiebedrijven – zie ik ook geen grote bezwaren tegen het toepassen van de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten op een schenking of vererving van aandelen in vastgoed-bv’s. Ik zie – anders dan bij niet-onroerend beleggingsvermogen – geen wezenlijk verschil tussen de verkrijging van aandelen in een vennootschap die vanuit fiscaal oogpunt een materiële onderneming drijft en de verkrijging van aandelen in een vennootschap die zich bezighoudt met vastgoed-exploitatie. In beide gevallen wordt men immers met dezelfde problematiek geconfronteerd; er wordt geheven over toekomstige winsten en er is sprake van onvoldoende liquiditeiten om de verschuldigde belasting te kunnen voldoen, waardoor bepaalde vermogensbestanddelen die al decennialang in handen zijn van de familie mogelijk moeten worden verkocht. Bovendien wordt de vastgoedportefeuille voor de heffing van vennootschapsbelasting als ondernemingsvermogen behandeld en biedt de vennootschap werkgelegenheid. Ten slotte zijn onroerende zaken veel minder makkelijk liquide te maken dan andere beleggingen zoals spaartegoeden, effecten e.d.

Cursus

De houding van de fiscus maakt het echter noodzakelijk om ingeval van een overdracht van aandelen in een vastgoed-bv zeer zorgvuldig te werk te gaan. Tijdens de cursus Bedrijfsopvolging en vastgoed, van Fiscale Topsprekers op donderdag 31 mei 2016 ga ik uitgebreid in op alle fiscale aspecten die spelen rondom de schenking en vererving van aandelen in vastgoed-bv’s.

U kunt zich via deze link inschrijven voor deze cursus. Fiscale Topsprekers neemt dan z.s.m. contact op om de inschrijving te bevestigen.

Neem contact op
Deel via... ... of praat mee via onze

Leave A Reply